Što je Građevinska dozvola, kada nam je potrebna te kako ju ishoditi? Pronađite odgovore na ova i dodatna pitanja!
Građevinska dozvola je dokument (akt o gradnji) koji dozvoljava izgradnju planirane građevine ili zahvata u prostoru. Građevinska dozvola izdaje se po završetku procesa provjere propisane projektne dokumentacije u smislu sukladnosti projektne dokumentacije s relevantnim prostornim planom i ostalim zakonima i propisima koji uređuju gradnju.
Napomena: Ovaj članak usklađen je sa Zakonom o gradnji i Zakonom o prostornom uređenju 155/25.
U nastavku članka obraditi ćemo sljedeće teme:
Ishođenje Građevinske dozvole potrebno je za sve zahvate u kojima se planira:
Izvođenje zahvata kao što su izgradnja cisterne za vodu, izgradnja vodonepropusne sabirne jame (do volumena od 27,00 m3), samostojeće ili s postojećom građevinom povezane nadstrešnice tlocrtne površine do 20,00 m2, ili izgradnja ograde visine do 220 cm ne zahtijevaju ishođenje Građevinske dozvole niti izradu glavnog projekta.
Izgradnja bazena, ukopanog u tlo, tlocrtne površine do 100,00 m2, izgradnja pomoćne jednoetažne građevine do 50,00 m2 i sl. ne zahtijevaju ishođenje Građevinske dozvole ali zahtijevaju izradu glavnog projekta.
Napomena: Situacije gradnje u kojima nije potrebno ishoditi Građevinsku dozvolu niti izraditi glavni projekt te situacije u kojima nije potrebno ishoditi Građevinsku dozvolu a potrebno je izraditi glavni projekt uređuje „Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima“. Navedeni pravilni također propisuje obveze prijave početka građenja i potrebu stručnog nadzora građenja u predmetnim situacijama.
Kako biste za svoj planirani zahvat ishodili Građevinsku dozvolu, ovisno o vrsti planiranog zahvata, potrebno je angažirati ovlaštenog arhitekta ili inženjera građevine koji će obnašati ulogu glavnog projektanta te Vas voditi kroz proces projektiranja (pogledajte blog „Proces projektiranja“)odnosno izrade potrebne projektne dokumentacije. Građevinsku dozvolu može ishoditi isključivo osoba koja ima pravni interes na zemljištu koje predstavlja građevinsku česticu planiranog zahvata. Pravni interes dokazuje se potvrdom o vlasništvu predmetne čestice (ZK izvadak) od strane investitora ili nekim drugim dokumentom kojim je investitor stekao pravni interes (kao što je npr. Ugovor o ortaštvu između investitora i stvarnog vlasnika zemljišta tj. građevne čestice). Za ishođenje Građevinske dozvole, za većinu zahvata biti će potrebno izraditi idejno rješenje, ishoditi posebne uvjete / uvjete priključenja te izraditi Idejni projekt, za manje zahtjevne zgrade, ili Glavne projekte potrebnih struka, za zahtjevne zgrade i ostale građevine. Potrebne struke Glanih projekata oderiti će se prema vrsti planiranog zahvata. Izrađeni projekti se po svojoj izradi digitalno ovjeravaju (potpisuju od strane projektanta) te se, uz zahtjev za izdavanje Građevinske dozvole i ostalu propisanu dokumentaciju, u digitalnom obliku predaju u sustav eDozvole. Predaju zahtjeva za ishođenje Građevinske dozvole i njemu pripadajuće projektne dokumentacije može izvršiti sam investitor ili njegov opunomoćenik (npr. glavni projektant opunomoćen za ishođenje Građevinske dozvole). Nakon predaje zahtjeva za ishođenje Građevinske dozvole i njegove popratne projektne dokumentacije (Idejni ili Glavni projekt, dokaz pravnog interesa itd.) nadležno upravno tijelo zaduženo za poslove prostornog uređenja odnosno gradnje pristupa provjeri dostavljene dokumentacije. Ako je projektna dokumentacija izrađena u skladu s zakonskom regulativom, relevantnim prostornim planom, prethodno ishođenim posebnim uvjetima / uvjetima priključenja te pravilima struke, upravno tijelo raspisuje rok za uvid i iznošenje eventualnih prigovora na planirani zahvat od svih stranaka u procesu ishođenja Građevinske dozvole. Strankama u procesu ishođenja Građevinske dozvole uz samog investitora smatraju se i svi susjedi koji s predmetnom građevnom česticom dijele među (rub čestice odnosno parcele). Po isteku roka za uvid i primjedbe, ako iste nisu zaprimljene, investitor može očekivati dostavu podataka za uplatu potrebne administrativne pristojbe i komunalnog te vodnog doprinosa potrebnih za izdavanje Građevinske dozvole. Komunalni i vodni doprinosi obračunavaju se prema planiranom volumenu građevine po jediničnim cijenama (€/m3) određenim od strane lokalne samouprave (komunalni doprinos) odnosno Hrvatskih voda (vodni doprinos). Uplatom izračunatih pristojbi i doprinosa ispunjavaju se svi preduvjeti za izdavanje Građevinske dozvole.
Građevinska dozvola prestaje važiti ako investitor ne pristupi građenju u periodu od šest (6) godina od njene pravomoćnosti. Rok važenja Građevinske dozvole moguće je, na zahtjev investitora, jednokratno produljiti za tri (3) godine ako se u međuvremenu nisu promijenili uvjeti za provedbu zahvata tj. ako nisu mijenjane odredbe relevantnog prostornog plana koje se odnose na planirani zahvat. Prijava gradilišta odnosno dan prijave početka građenja smatra se danom pristupanju građenju zahvata. Po prijavi građenja počinje teći rok za dovršenje građevine koji ovisi o zahtjevnosti zgrade / građevine koja se gradi. Na primjer obiteljske kuće, građevinske bruto površine do 400,00 m2, sa najviše dvije stambene jedinice pripadaju kategoriji manje zahtjevnih zgrada te je za njih propisan rok za dovršetak zgrade / građevine u trajanju od pet (5) godina (za zahtjevne zgrade i ostale građevine rok za dovršetak iznosi sedam godina). Dakle po ishođenju Građevinske dozvole za npr. obiteljsku kuću, investitor ima period od najviše šest (6) godina da pristupi gradnji te najviše pet (5) godina da gradnju i dovrši. Ukupno od dana pravomoćnosti građevinske dozvole investitoru obiteljske kuće na raspolaganju je period od jedanaest (11) godina za dovršetak planirane zgrade / građevine.
Ako se, zbog novonastalih okolnosti, tijekom roka važenja Građevinske dozvole javi potreba za izmjenom ili dopunom Građevinske dozvole, sve promjene ili dopune je moguće provesti na zahtjev investitora ako su promjene u skladu s prostornim planom. Prilikom prodaje odnosno kupnje građevinske čestice s postojećom, važećom, pravomoćnom Građevinskom dozvolom u istoj je na zahtjev novog vlasnika moguće promijeniti investitora.
U situacijama kao što je npr. kupnja postojeće građevine, moguće je provjeriti da li je za predmetnu građevinu izdana Građevinska (te uporabna) dozvola. Kako biste provjerili postojanje Građevinske (i/ili Uporabne) dozvole, u arhivi nadležnog grada ili općine možete zatražiti uvid i/ili izdavanje kopije arhivske građe predmetne građevine. Unutar arhivske građe pronaći ćete, ako je izdana, Građevinsku (i/ili Uporabnu) dozvolu te njoj pripadajuće priloge kao što je npr. projektna dokumentacija prema kojoj je ista izdana. Za predaju zahtjeva za ishođenje arhivske građe biti će Vam potrebna informacija o broju katastarske čestice te naziv katastarske općine u kojoj se čestica nalazi, kao i postojeća adresa građevine te dokaz pravnog interesa na temelju kojeg tražite ishođenje arhivske građe (dokaz vlasništva nad predmetnom nekretninom ili punomoć vlasnika predmetne nekretnine)..
U slučaju nedoumica vezanih uz postojeću dokumentaciju pojedine građevine - definitivna preporuka je savjetovanje s stručnjacima prije potencijalne kupnje ili rekonstrukcije nekretnine.