Novodoneseni Zakon o gradnji (na snazi od 1.1.2026.) donosi važne promjene u procesima projektiranja, ishođenja građevinskih dozvola, građenja te korištenja novo planiranih. Ovaj članak objašnjava ključne odredbe zakona o gradnji iz perspektive investitora – kako biste se upoznali sa procesom koji Vas očekuje. Nove odredbe obuhvaćaju sve faze razvoja Vašeg projekta – od prve ideje i provjere uvjeta gradnje, kroz procese projektiranja i provjera izrađenih projekata, ishođenja akta o gradnji te same izvedbe građevine kao i ishođenje uporabne dozvole. Za Vas kao investitora novi zakonodavni okvir jasno propisuje korake i nadležna tijela u svakoj fazi realizacije Vašeg projekta.
U nastavku članka obraditi ćemo sljedeće teme:
Novim zakonodavnim okvirom napušta se dosadašnja podjela građevina po skupinama (skupine 1-5) te se definira podjela zgrada prema njihovoj zahtjevnosti na sljedeći način: Manje zahtjevne zgrade - stambene građevine s najviše dvije zasebne uporabne (stambene) jedinice GBP-a (građevinske bruto površine) do 400,00 m2 (npr. obiteljske kuće s najviše dva stana); - poljoprivredne građevine GBP-a (građevinske bruto površine) do 600,00 m2. Zahtjevne zgrade - veće višestambene (s više od dvije stambene jedinice) i javne zgrade, zgrade složene konstrukcije, s više etaža ili većim brojem korisnika Ostale građevine - jednostavne i pomoćne građevine, tipski objekti i manji zahvati za koje vrijedi poseban, pojednostavljen režim. Navedena podjela građevina / zgrada tijekom realizacije Vašeg projekta utječe na propisane postupke te propisanu dokumentaciju u pojedinoj fazi projekta.
Odredbama Zakona o gradnji 155/25 ukupno se pokušava ubrzati proces ishođenja građevinske dozvole, između ostalog i odredbama o načinu odnosno rokovima za ishođenje posebnih uvjeta / uvjeta priključenja planirane građevine. Proces ishođenja posebnih uvjeta / uvjeta priključenja i dalje se provodi na temelju izrađenog idejnog rješenja planirane građevine ali je za poziv javnopravnih tijela odgovoran projektant a ne lokalno upravno tijelo čime se nastoji skratiti vrijeme potrebno za izradu samog poziva. Dodatna ušteda vremena za ishođenje građevinske dozvole odredbe novog pravnog okvira nastoje postići propisanim automatskim generiranjem Obavijesti o utvrđenim posebnim uvjetima i uvjetima priključenja po isteku roka od 30 dana za izdavanje istih. Ukoliko se u roku od 30 dana pojedino javno pravno tijelo ne odazove pozivu smatra se da su posebni uvjeti / uvjeti priključenja izdani i da se planirana građevina može priključiti na infrastrukturu.
Ovisno o već spomenutoj podjeli zgrada / građevina za ishođenje građevinske dozvole propisane su različite detaljnosti potrebne projektne dokumentacije. Za razliku od dosadašnje prakse (do stupanja na snagu Zakona o gradnji 155/25) za određene zgrade / građevine pojednostavljena je razina potrebne dokumentacije u fazi ishođenja građevinske dozvole.
Za ishođenje GD propisana je razina detaljnosti projektne dokumentacije kako slijedi: - za manje zahtjevne građevine: Idejni projekt; - za zahtjevne zgrade: Glavni projekt; - za ostale građevine: Glavni projekt.
Građevinska dozvola prestaje važiti ako se ne pristupi gradnji u roku od šest (6) godina od dana pravomoćnosti građevinske dozvole.
Rokovi za dovršenje građevine su sljedeći: - za manje zahtjevne zgrade - pet (5) godina; - za zahtjevne i ostale zgrade / građevine - sedam (7) godina. Rok za dovršenje građevine počinje teći danom prijave početka građenja.
Dakle npr. investitor za dovršenje obiteljske kuće (manje zahtjevne građevine) ima na raspolaganju vremenski period od maksimalno jedanaest (11) godina od dana pravomoćnosti građevinske dozvole.
Kako bi se nesmetano vršilo građenje planirane investicije propisana je minimalna razina projektne dokumentacije koja mora biti dostupna na gradilištu.
Za manje zahtjevne zgrade na gradilištu mora biti dostupan: - odgovarajući Glavni projekt, dok se Izvedbeni projekt preporučuje.
Napomena: Prilikom prijave gradilišta za manje zahtjevne građevine potrebno je, uz preostalu propisanu dokumentaciju, priložiti i Glavni projekt.
Za zahtjevne građevine na gradilištu mora biti dostupan: - odgovarajući Glavni projekt; - Izvedbeni projekt koji ujedno predstavlja i osnovni radni dokument odnosno projekt izvođača
Gradnji se može pristupiti tek po pravomoćnosti Građevinske dozvole te po prijavi početka građenja. Tijekom procesa ishođenja građevinske dozvole nadležno tijelo će utvrditi da li gradnja već započeta, te će u slučaju već započete gradnje biti obavještena građevinska inspekcija te će biti određene propisane novčane kazne investitoru.
Tijekom građenja propisana je provedba stručnog nadzora građenje za gradnju svih građevina i izvođenje svih radova za koje se izdaje građevinska dozvola. Za potrebe izgradnje manje zahtjevnih građevina propisana je provedba stručnog nadzora u odnosu na ispunjenje temeljnog zahvata mehaničke otpornosti i stabilnosti.
Po završetku radova, prije useljenja, potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu. Uporabna dozvola ishodi se po izvršenom tehničkom pregledu građevine na kojem se utvrđuje je li građevina izvedena u skladu s ishođenom građevinskom dozvolom i ostalim propisima.
Što nove promjene zakonodavnog okvira znače za investitora? Novim zakonodavnim okvirom uvodi se jasnija odnosno jednostavnija podjelu građevina - podjela građevina prema zahtjevnosti u odnosu na dosadašnju podjelu građevina po skupinama. Investitorima manje zahtjevnih građevina (npr. obiteljska kuća) pojednostavljena je projektna dokumentacija potrebna za samo ishođenje građevinske dozvole ali je zadržana potreba izrade glavnog projekta za potrebe gradilišta. Za izvođenje zahtjevnih i ostalih zgrada propisna je obvezna izrada Izvedbenog projekta za potrebe gradnje dok je za potrebe ishođenja građevinske dozvole zadržana dosadašnja razina detaljnosti dokumentacije.
Novim zakonodavnim okvirom nastoji se ubrzati proces ishođenja građevinske dozvole, ali se uvode dodatni potrebni koraci u smislu potrebne projektne dokumentacije za sve građevine što će dovesti do povećanje visine investicije u fazi izrade projektne dokumentacije odnosno projektiranja.
Planirate započeti proces izgradnje Vaše nekretnine? Predlažemo Vam sljedeće korake:
- kontaktirajte nas s osnovnim podacima o Vašem planiranom zahvatu (lokacija, katastarska čestica, planirana namjena, približna površina, itd.);
- dogovorite terenski obilazak i procjenu mogućnosti izgradnje na Vašem zemljištu;
- ishodite ponudu za izradu potrebne projektne dokumentacije.